于都县人民政府

关于《于都县马子口河老旧小区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）》

公开征求意见的公告

 

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》《国有土地上房屋征收评估办法》等有关规定，现将《于都县马子口河老旧小区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）》向社会公开征求意见。

被征收人或者其他权利人对《于都县马子口河老旧小区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）》有不同意见的，应当在本公告发布之日起30日内通过邮件、信函、当面反映等方式提出。

特此公告

联系单位：于都县住房保障安置服务中心

联系地点：于都县贡江镇红军大道房地产大厦（房屋安置服务综合股）

联系人员：王智慧

联系电话：15770871228  邮箱：ydfcj@126.com

 

 

2022年7月8日

 

于都县马子口河老旧小区改造项目国有土地

上房屋征收补偿方案

（征求意见稿）

 

为加快于都县马子口河老旧小区改造步伐，切实维护被征收人合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》《国有土地上房屋征收评估办法》等法律法规规定，结合项目实际，制定本方案。

第一条  实施原则

房屋征收与补偿遵循决策民主、程序正当、结果公开、公平补偿的原则。

第二条  征收目的

实施于都县马子口河老旧小区改造，旨在改善人居环境、提升城市形象、提高城市承载能力。

第三条  征收范围

于都县马子口河老旧小区改造项目房屋征收范围为项目房屋征收范围内所涉及的国有土地上房屋、构筑物及附属物等，具体以房屋征收范围红线图为准。

第四条  实施主体

于都县人民政府为于都县马子口河老旧小区改造项目国有土地上房屋征收主体；于都县住房保障安置服务中心（以下简称县住保中心）为房屋征收部门，负责组织实施本项目的房屋征收与补偿工作；房屋征收部门委托贡江镇人民政府为房屋征收实施单位，承担本项目房屋征收与补偿的具体工作。

第五条  被征收房屋类型

1.私有住宅房屋，是指公民所有、集体所有或民营企业所有，在国有住宅用地上建设的证载用途为住宅的房屋。

2.店面、商业、办公房屋，是指公民所有、集体所有或国家机关、国有企事业单位、民营企业所有，在国有商业用地上建设的证载用途为店面、商业、办公等的房屋。

3.住改商房屋，是指公民所有、集体所有、国有企事业单位所有、民营企业所有的，证载用途为住宅实际用途改变为商业（店面）用途的国有土地上房屋。

4.生产性企业房屋，是指在国有工矿仓储用地上建设的房屋，包括厂房、仓库、办公用房、宿舍、配套用房等。

5.附属房、附属设施、临时建筑。

第六条  房屋合法面积认定

1.未依法登记的建筑，由县自然资源局、县住保中心、县城管局、县司法局、贡江镇政府等部门共同调查认定，对被征收房屋认定为合法面积、视为合法面积，按本方案予以补偿。

未经依法登记的建筑，有下列情形之一的，可以认定为合法面积、视为合法面积：

（1）1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前，在合法取得的国有土地上建造竣工的未经登记的建筑，按照合法用地面积内的实际建筑面积认定为合法面积。

被征收房屋有合法用地手续，且依法取得了建设工程规划许可证等规划批准手续并按其规定建造竣工的未经登记的建筑，按照合法用地面积、规划建筑面积以内的实际建筑面积认定为合法面积。

在合法取得的国有土地上建造竣工的，且有证据证明符合建造时规划条件的未经登记的建筑，按照合法用地面积、规划建筑面积以内的实际建筑面积认定为合法面积。

在合法取得的国有土地上建造竣工的，没有取得建设工程规划许可证，也没有证据证明符合建造时规划条件的，按照合法用地面积、三层以内的实际建筑面积认定为合法面积。被征收人按期签约搬迁，且不存在本条第3点认定为违法建筑情形的，四层至五层部分按照载明的占地面积以内的实际建筑面积可以视为合法面积；六层以上的实际建筑面积，按房屋重置价补偿。被征收人未按期签约搬迁的，除载明的占地面积以内、三层以内的实际建筑面积外，其余实际建筑面积均按违法建筑处理。

2.被征收国有土地上合法、视为合法住宅房屋建筑面积小于36㎡且属于被征收人唯一一套住房的，按照36㎡建筑面积结算。

3.对不符合上述规定，且具有下列情形之一的，认定为违法建筑：

（1）在房屋征收范围公告发布后，抢建、搭建、加层的建（构）筑物；

（2）未取得合法用地手续或超出合法用地面积建造的建（构）筑物；

（3）执法部门已经依法认定为违法建筑的建（构）筑物；

（4）根据法律、法规或本方案规定，不能认定为合法的建（构）筑物。

4.根据上述规定，被征收房屋不能认定为合法面积、视为合法面积的部分，被征收人在规定期限内配合签约搬迁的，可以按房屋重置价（具体标准详见附件1，下同）予以补助；被征收人在规定期限内没有签约搬迁的，按违法建筑处理。

5.被征收房屋建筑面积，根据不同情形分别下列规定进行认定：

（1）被征收房屋办理了房屋所有权证、不动产权证的，其房屋建筑面积以证载建筑面积为准；被征收人申请重新测绘的，由有资质的房产测绘机构进行测绘，并以新测绘数据为准。

（2）被征收房屋没有办理房屋所有权证、不动产权证的，其房屋建筑面积以实施单位组织测绘的建筑面积为准；被征收人对测绘结果有异议的，可在收到测绘结果3日内申请重新测绘，房屋征收实施单位应当安排房产测绘机构进行复核。

6.被征收房屋建筑面积严格按照《房产测量规范》（GB/T17986-2000）、《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房〔2002〕74号）执行。

第七条  房屋用途认定

1.被征收房屋用途，以房屋所有权证、国有土地使用证、不动产权证等权属证书载明的为准。

2.被征收房屋用途为车库、柴间、杂间，办理了房屋所有权证、国有土地使用证或不动产权证，或按规划配套建设且纳入计容面积的，参照私有住宅房屋相关规定给予补偿、补助、奖励，但不足三层的不能增加建筑面积。

3.未经登记的建筑，经认定为合法房屋、视为合法房屋的，房屋用途根据国有土地使用证、合法用地批准手续，结合房屋设计用途、实际使用用途综合认定。

4.被征收人将证载用途为住宅的房屋，实际用途改变为商业（店面）用途的，必须同时满足以下条件，方可将被征收房屋临街道第一层且12米进深范围内的实际建筑面积认定为住改商房屋：

（1）被征收房屋必须是合法房屋，且是一次性建成或因历史原因分阶段建成，不能是改建、扩建的建筑物；

（2）在发布房屋征收范围公告前连续2年实际用途改变为商业用途的；

（3）办理了营业执照，营业执照载明的营业场所为被征收房屋，且征收前一直在正常经营的。

第八条  签约期限、搬迁期限

于都县马子口河老旧小区改造项目国有土地上房屋征收补偿协议签约期限以县人民政府发布的房屋征收决定公告确定的期限为准，但签约期限不少于30日。

项目国有土地上房屋搬迁期限以房屋征收补偿协议约定或房屋征收补偿决定规定的期限为准，但搬迁期限不少于15日。

第九条  补偿方式

征收国有土地上房屋，实行货币补偿、房屋产权调换两种补偿方式，被征收人可以选择其中任何一种补偿方式，但不能交叉选择。

第十条  私有住宅房屋征收补偿、补助、奖励

货币补偿

征收国有出让土地上合法、视为合法住宅房屋及国有划拨土地上合法、视为合法住宅房屋，被征收人选择货币补偿的，给予下列补偿、补助、奖励：

1.被征收房屋价值的补偿。被征收房屋为合法、视为合法住宅房屋，按照依法选定的房地产价格评估机构评估确定的被征收房屋价值（包括土地使用权价值和房屋价值，实行“房地合一”评估）进行补偿。

被征收房屋为三层以下（不含三层）的，按以下办法给予货币补偿：

被征收主房为一层（含一层以上不足二层）的，按第一层主房合法建筑面积×2×相应结构货币补偿评估价-增计建筑面积×1200元/㎡（建筑成本价）给予补偿；

被征收主房为二层（含二层以上不足三层）的，按第一、二层主房合法建筑面积×1.5×相应结构货币补偿评估价-增计建筑面积×1200元/㎡（建筑成本价）给予补偿。

2.公改房、集资合作建房的补偿：由依法选定的房地产价格评估机构按合法建筑面积评估确定被征收房屋价值。

3.被征收住宅房屋的装修补偿。按外墙瓷砖或外墙漆、地面贴瓷砖或地板、内墙贴瓷砖或乳胶漆、安装铝合金门窗（含防盗网）、贴墙裙、吊顶、不可移动橱柜等7项装饰装修，按相对应实际建筑面积给予每项30元/㎡的标准分项进行补偿。被征收人在签约期限内签约的，可以按实际建筑面积给予150元/㎡装修补偿。

征收附属房屋的，一律不予装修补偿。

4.因征收住宅房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。按附件2规定标准向被征收人支付因征收房屋造成的搬迁费、临时安置费。

5.签约搬迁奖励。被征收人按期签订征收协议的，按被征收合法住宅房屋建筑面积（含增计建筑面积）500元/㎡标准给予房屋征收协议签订奖；被征收人按期搬迁腾房到位的，待腾房验收合格后，按被征收合法住宅房屋建筑面积（含增计建筑面积）700元/㎡标准给予搬迁腾房奖。在规定的签约期限内未完成协议签订的，或者在搬迁期限内未完成搬迁的，不给予签约搬迁奖励。

征收视为合法住宅房屋、附属房的，不给予签约搬迁奖励。

6.弃房材料补助。按被征收房屋建筑面积（含增计建筑面积）给予框架、砖混结构10元/㎡、砖木结构8元/㎡、土木结构4元/㎡的弃房材料补助。

（二）房屋产权调换

征收国有出让土地上合法、视为合法住宅房屋及国有划拨土地上合法住宅房屋，被征收人选择房屋产权调换的，给予下列补偿、补助、奖励：

产权调换面积：根据被征收住宅房屋合法建筑面积实行等面积安置，但被征收住宅房屋不足三层的，按被征收住宅房屋合法占地面积的3倍确定产权调换面积。视为合法住宅房屋建筑面积部分给予货币补偿，不予产权调换。公改房、集资合作建房按被征收房屋合法建筑面积“拆一补一”进行产权调换。

产权调换房差价结算。征收合法住宅房屋，按照房屋征收决定公告之日国有土地上类似房地产的评估价格确定被征收房屋价值（包括土地使用权价值和房屋价值，实行“房地合一”评估）；征收合法附属房，参照征收相应结构合法主房评估价格的50%给予补偿。产权调换房的价格，按照房屋征收决定公告之日国有出让土地上类似房地产的评估价格确定。被征收房屋价值高于或低于产权调换房价值的，相互结清差价。

产权调换房差价奖励：被征收人在规定签约期限内完成协议签订，并在搬迁期限内完成搬迁的，被征收人产权调换面积与被征收住宅房屋合法建筑面积相等部分，产权调换房屋价值高于被征收房屋价值的，差价部分作为奖励，免予结算；被征收住宅房屋合法建筑面积不足被征收人产权调换面积的部分，由被征收人按1200元/㎡（建筑成本价）标准结算，该部分建筑面积市场价格与建筑成本价之间的差价作为奖励，免予结算。被征收人在规定签约期限未完成协议签订，或者未在协议约定期限内搬迁的，不享受差价结算待遇。

实际安置面积差结算：被征收人应当按最接近产权调换面积±3%以内（含±3%）的原则选择产权调换房，被征收人选择的实际建筑面积与产权调换面积±3%以内（含±3%）相差部分，按5782元/㎡相互结算，超出±3%的部分按交房时类似房地产市场评估价格相互结算。

5.产权调换的位置及标准：安置房房源由政府指定，户型以最终提供的安置房源为准。安置房屋完成外墙装修，内墙顶棚混合砂浆打底，公用电梯，入户防盗门，铝合金窗户，厨房、卫生间安装排污管道，水电、燃气、网络、有线电视管线到户，安置房屋建筑质量必须符合国家质量标准。安置房所占土地性质为国有出让土地，根据安置序号按被征收人所选安置房套数1:1免费配备停车位（含人防车位），配完为止，不再续配。

6.安置序号确定办法：凡在规定的签约期限内签订房屋征收补偿协议并腾房验收合格的，均纳入第一批次安置，并予以公示，安置序号采用抽签或摇号方式决定。签约期限之后签约的，安置顺序在第一批次后按腾房验收时间先后排序。

7.被征收住宅房屋的装修补偿，按本方案第九点第（一）小点货币补偿方式中确定的房屋装修补偿办法执行。

8.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，按附件2规定标准执行。

9.弃房材料补助。按被征收房屋实际建筑面积给予框架、砖混结构10元/㎡、砖木结构8元/㎡、土木结构4元/㎡的弃房材料补助。

10.被征收人选择房屋产权调换的，可先行支付搬迁费、临时安置补偿费，剩余补偿款预留产权调换房结算款后，多出部分可以先予以支付，具体结算待产权调换房交付时凭征收补偿协议、补偿费用明细单与政府相互结清差价。

第十一条  店面、商业、办公房屋的征收补偿、补助、奖励

（一）货币补偿

征收国有土地上合法店面、商业、办公房屋，被征收人选择货币补偿的，给予下列补偿、补助、奖励：

1.被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁的补偿、签约搬迁奖和弃房材料补助按本方案第十条第（一）项货币补偿方式中相关规定执行，但被征收房屋不足三层的，不增计建筑面积。

2.因征收房屋造成停产停业损失的补偿。被征收房屋具有房屋权属证明或者经认定为合法建筑，有合法、有效的营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续，且营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收房屋，已办理税务登记并具有纳税凭证，因房屋被征收造成停产停业损失的，给予停产停业损失补偿。

停产停业损失每月补偿标准，由征收当事人参照房屋被征收前经营主体上年度月均应纳税所得额、同类同地段房屋市场租金、从业人员最低工资协商确定补偿标准，协商确定的停产停业损失每月补偿标准不得超过被征收房屋评估价值的5‰；协商不成的，委托依法选定的评估机构通过评估确定。停产停业补偿期以月为单位计算，补偿期为6个月。

（二）房屋产权调换

征收国有土地上合法店面、商业、办公房屋，被征收人选择产权调换的，给予下列补偿、补助、奖励：

1.产权调换房屋：政府根据规划在改造项目就近地段相对集中提供不低于被征收房屋套内建筑面积普通同类用途期房作为产权调换的房源，供被征收人选择。

被征收房屋价值和用于产权调换房屋的价值，由依法选定的房地产价格评估机构评估确定，评估时点均为房屋征收决定公告之日。对被征收房屋价值高于或低于产权调换房屋价值的，相互结清差价。

因征收房屋造成的搬迁补偿，按实际建筑面积10元/㎡的标准给予被征收人二次搬迁补偿，不足1000元/户/次的补足至1000元/户/次。

因征收房屋造成停产停业损失的补偿。按本方案第十条第（一）项货币补偿方式中确定的停产停业损失补偿执行，但补偿期自被征收房屋搬迁后至产权调换房屋交付3个月止；其中产权调换房屋为现房的，补偿期为6个月。

弃房材料补助。按被征收房屋实际建筑面积给予框架、砖混结构10元/㎡、砖木结构8元/㎡、土木结构4元/㎡的弃房材料补助。

第十二条  其他房屋征收补偿、补助、奖励

1.征收住改商房屋的，参照第十一条店面、商业、办公房屋的征收补偿、补助、奖励的相关规定执行。

2.征收生产性企业房屋，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择货币补偿的，可以获得被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁的补偿和因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

被征收人选择产权调换的，可以获得产权调换房屋、因征收房屋造成的搬迁的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

具体补偿标准按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》相关规定执行。

院套的征收：征收私有住宅房屋时，同时收回取得合法手续院套的土地使用权，其中国有出让土地性质的按5200元/㎡标准予以补偿，国有划拨土地性质的按1560元/㎡标准予以补偿。

整宗国有出让土地未开发建设的，由县自然资源局根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定，依法收回国有土地使用权。

第十三条  附属设施征收补偿

1.征收房屋涉及附属设施，按附件3规定标准补偿，征收其他附属设施的，由评估机构评估确定补偿金额。

附件3未列明的附属设施，按照依法选定的评估机构出具评估结果给予补偿。

2.未超过批准期限的临时建筑，按照重置成新价格结合剩余使用期限给予补偿，超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

第十四条  违法建筑处理办法

1.经认定为违法建筑的，在规定的时间内拒不配合处理的，由相关部门依法作出《责令限期拆除违法建筑决定书》，被征收人仍不拆除的，依法作出《强制拆除违法建筑决定书》，并组织强制拆除，不予任何补偿或补助。

2.项目启动后，被征收人拒不停止违法建设的，由相关部门作出《责令停止建设通知书》；送达通知后仍不停止的，依法查封施工现场；破坏已查封施工现场的，公安机关依法给予治安管理处罚。

3.对恶意投资抢建房屋骗取征收补偿安置款的，一经举报，由公安机关核实查处，严厉打击，追回补偿款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十五条  保障与监督

1.实施单位应当组织有资质的测绘机构和工作人员对征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积、合法占地面积及附属设施、人口、户籍等进行调查核实，在征收范围内实行张榜公示，公示时间不少于5日。县财政局、县审计局对实施单位公示的数据按5%以内进行抽检，公示或核查无异议的，依照本办法规定进行补偿安置。

被征收人应当配合实施单位的调查核实工作，并配合提交相关证明材料；拒绝配合的，以实施单位组织公证、测绘、评估机构依法调查的结果为准。

2.被征收人在规定期限内未签订房屋征收补偿协议的，由房屋征收部门报请县人民政府依法作出房屋征收补偿决定。被征收人对补偿决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。

3.房屋征收过程中，被征收人伪造、涂改权属证明文件，谎报、瞒报有关数据，冒领、多领、骗取征地拆迁补偿款或者骗取补偿安置房屋面积、宅基地的，由实施单位追回征地拆迁补偿款、收回骗取的安置房屋面积、宅基地。被征收人的行为构成犯罪的，依法追究法律责任。

4.实施单位及其工作人员，测绘、评估机构及其工作人员，有关部门及其工作人员违反本办法规定的，依法予以处理;构成犯罪的，依法追究法律责任。

5.纪检监察机关设立举报电话（0797—12388）和举报电子邮箱（ydjwxfs@163.com），负责接受征地拆迁过程中的违纪、违法举报投诉，对公职人员履职过程中违反党纪、政纪的行为进行调查、核实和处理。

第十六条  其他事项

1.被征收房屋、构筑物、附属物统一由政府聘请有资质的施工队伍负责拆除或填埋。

2.房地产价格评估机构、资产评估机构选定办法按照《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（江西省人民政府令214号）第二十一条规定执行。

3.国有土地上房屋征收后，符合我县住房保障条件的，可以按我县住房保障政策申请保障性住房，且无需轮候。

4.被征收人办理安置房屋相关证件的，县自然资源局等部门在原被征收房屋等面积内只收工本费，超出原被征收房屋面积部分按标准计收。

5.征收房屋涉及的小学、初中学生可以在原学校或者由教育主管部门安排就近学校就读，并予以办理学生学籍转接手续。

6.本方案与相关法律、法规、规章和上级文件不一致的，以相关法律、法规、规章和上级文件规定为准。

7.本方案未明确事宜，由于都县中心城区征地搬迁工作领导小组综合研判处理。

8.本方案自发布之日起施行。

 

附件：

1.被征收房屋结构重置成本补偿标准；

2.房屋征收搬迁费、临时安置补偿标准；

3.生产生活设施及其他地上附着物补偿标准。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件1

 

被征收房屋结构重置成本补偿标准

房屋结构	补偿标准
框架结构	614元/㎡
砖混结构	501元/㎡
砖木结构	423元/㎡
土木结构	351元/㎡
砖木搭建、石棉瓦、 瓦屋面简易结构	160元/m2
木质搭建、油毛毡 屋面简易结构	110元/m2
铁皮蓬简易结构	90元/m2

 

附件2

 

房屋征收搬迁费、临时安置补偿标准

附件3

 

生产生活设施及其他地上附着物补偿标准